Plezierig wonen in Koedijkslanden

Plezierig wonen in Koedijkslanden
In de wijk Koedijkslanden in Meppel wordt een woonservicegebied ontwikkeld. De herontwikkeling van het verouderde winkelcentrum is de motor achter een structurele samenwerking van winkelbelegger, gemeente, woningcorporatie, zorgorganisaties, welzijnsorganisaties én wijkbewoners. FAME Planontwikkeling is primair betrokken als ontwikkelaar van het totale plangebied, inclusief winkels, woningen en openbaar gebied. In opdracht van winkelbelegger De Hoge Dennen in Laren. We hebben een gesprek met Hendrikus Loof en Riët van der Kamp van woningcorporatie Woonconcept uit Meppel over het belang van een woonservicegebied en de rol van de corporatie.
Wat is het belang van de corporatie om actief betrokken te zijn bij de ontwikkeling van een woonservicegebied?
‘In wijken waar wij als corporatie een substantieel aandeel hebben in de woningvoorraad, hebben wij ook veel belang bij het stimuleren van de leefbaarheid. Wij hebben in die zin een duidelijk wijkgerichte oriëntatie. Dat doen we niet voor niks. Er is een aantal opvallende ontwikkelingen in onze wijken te constateren die het belang van een wijkgerichte benadering onderstrepen. De gemiddelde leeftijd van onze huurders wordt hoger, mensen wonen steeds vaker alleen, mensen wonen al tientallen jaren in een huurwoning en hebben een lage verhuisbereidheid. Door deze ontwikkelingen veranderen de klantwensen van onze huurders: er is behoefte aan een toegankelijke woning, maar mensen hechten ook aan een veilige woonomgeving, voorzieningen op loopafstand en gelegenheid om mensen uit de buurt te ontmoeten. De tevreden huurder van de toekomst heeft dus meer nodig dan alleen een goed onderhouden woning. Uiteraard voelen wij als corporatie een maatschappelijke verantwoordelijkheid, maar we hebben dus ook zeker een economisch belang om actief verder te kijken.’ 

‘Er zijn opvallende ontwikkelingen die het belang van een wijkgerichte benadering onderstrepen.’ 

Merken jullie als corporatie al iets van het beleid van de overheid om mensen met een zorgvraag langer thuis te laten wonen? 
‘Wij zijn ons er inmiddels van bewust dat dit in de toekomst een extra effect zal hebben op het wensenpakket van onze huurders, maar we merken er op dit moment nog niet veel van. Dat komt waarschijnlijk omdat de maatregelen nog niet zo lang geleden zijn doorgevoerd. We merken het al wel in onze samenwerking met de RIBW. Die klanten huren nu rechtstreeks bij de corporatie. Dat maakt een andersoortige samenwerking met de RIBW noodzakelijk. Eerst was RIBW onze klant, nu hebben we een gemeenschappelijke klant die we gezamenlijk moeten bedienen. We verwachten dat dit ook zal gebeuren voor ouderen met een zorgvraag en dus in de samenwerking met zorgorganisaties die momenteel ouderen huisvesten.’ 
Hoe is de ontwikkeling van dit woonservicegebied tot stand gekomen?
‘Dat is een organisch proces geweest, waarbij het initiatief van De Hoge Dennen als winkelbelegger om het winkelcentrum te herontwikkelen de motor is. In 2004 kwam FAME Planontwikkeling samen met De Hoge Dennen bij Woonconcept om over het initiatief van de herontwikkeling van gedachten te wisselen. Alle woningen die grenzen aan het winkelcentrum zijn van ons. Wij omarmden het initiatief voor een beter winkelcentrum natuurlijk, maar we zijn ook meteen vanuit het belang en de toekomstige wensen van de huurders gaan kijken wat we aan dit initiatief zouden kunnen toevoegen. Dan kom je uit op een breder scala aan diensten en voorzieningen, waar een traditioneel winkelcentrum niet in voorziet.’ 


 

‘Het experiment met een huiskamer voor de wijk is een groot succes.’

Het concept van het woonservicegebied stond dus niet van het begin af vast? 
‘Nee, zeker niet. We hebben al snel een aantal andere partijen bij het initiatief betrokken. Vier verschillende zorgorganisaties, het welzijnswerk en de gemeente. Later is er ook een bewonersplatform bij gekomen dat actief meedenkt. Je hebt gedurende het proces met allemaal nieuwe ontwikkelingen en inzichten te maken waar je op moet anticiperen. Maar één ding stond voor iedereen wel vast: een groot deel van de toekomstige bewoners in de wijk heeft meer nodig dan alleen een toegankelijke woning. En we hebben de kans om met meerdere partijen, ieder vanuit zijn eigen rol en verantwoordelijkheid, aan die klantwens te voldoen. Alle betrokken partijen hebben er op een of andere manier belang bij om dat op een gestructureerde manier te organiseren. Voor ons is dat een tevreden huurder die bereid is de juiste huurprijs op tijd te betalen.’
Hoe ziet het programma er in de toekomst uit?
‘Er is straks sprake van een gecoördineerd aanbod van wonen, ontmoeten, welzijn, dienstverlening en zorg in de wijk. We maken zo’n honderd nieuwe woningen, verspreid over het plangebied. De woningen zijn toegankelijk, ook voor mensen die zijn aangewezen op bijvoorbeeld een rolstoel. Het winkelcentrum is een belangrijke plek voor spontane ontmoetingen, maar ook het openbare gebied wordt zodanig ingericht dat mensen er op verschillende plekken kunnen verblijven. Er komt een wijkservicepunt, dat wij de ‘huiskamer van de wijk’ noemen.’ 

‘Dat de ontwikkelaar op inhoud een verbindende rol kan spelen is voor zo’n complex proces heel waardevol.’

‘Kun je wat meer vertellen over die ‘huiskamer van de wijk’?
‘Ja, er is met regelmaat discussie geweest of zo’n voorziening nu eigenlijk wel echt nodig is en wie dat dan zou moeten betalen. Het gaat om in totaal ongeveer 250 vierkante meter voor ontmoeten, eten, drinken, activiteiten, maar ook kantoor- en spreekruimte voor welzijnswerk. We kwamen anderhalf jaar geleden op het idee om twee leeggekomen woningen bij wijze van experiment toe te wijzen aan het welzijnswerk en in te richten als huiskamer voor de wijk. Dat is een groot succes geworden, meer dan we er zelf van hadden verwacht. De buurt is heel erg betrokken. Mensen ontmoeten elkaar daar en welzijnswerkers, de wijkagent et cetera zijn daardoor dichtbij. Dat geeft een gevoel van verbondenheid en veiligheid. Het experiment is doorslaggevend geweest om het nu ook daadwerkelijk in de nieuwbouw mee te nemen.’ 
Hoe belangrijk is het winkelcentrum in het totale concept?
‘Het verzorgingsgebied van het winkelcentrum is groter dan alleen Koedijkslanden en bestrijkt ook de nieuwbouwwijk Berggierslanden waar geen voorzieningen zijn. Dat geeft extra levendigheid in de wijk, doordat ook mensen van ‘buitenaf’ naar de wijk komen. Een herontwikkeling, met meer en betere winkels, was echt nodig om de concurrentie met andere centra aan te kunnen. Als zo’n winkelcentrum verdwijnt uit de wijk is het voor veel bewoners niet meer interessant of zelfs niet meer mogelijk om in de wijk te blijven wonen. Maar een goed winkelcentrum alléén volstaat niet meer in de toekomst. Bewoners hebben ook behoefte aan diensten, zorg en plekken om te ontmoeten. Het liefst in een samenhangend en gecoördineerd concept. Als je dat goed regelt, blijft de wijk vitaal en leefbaar. Zeker met de ontwikkelingen waar we het net over hebben gehad. Maar het is wel belangrijk dat de winkeleigenaar en de ontwikkelaar oog hebben voor het bredere perspectief en daar belang aan hechten. In dat opzicht is FAME als ontwikkelaar een goede partner in het proces met visie op winkels én op wonen, zorg en dienstverlening.’
Op welke manier heeft FAME die bijdrage geleverd?
‘FAME is in de eerste plaats in opdracht van de belegger verantwoordelijk voor de ontwikkeling van de winkels, de woningen en het openbaar gebied. Wij nemen de woningen turnkey af. Arno Hoogeveen (planontwikkelaar bij FAME – red.) is vanaf het begin betrokken geweest bij het proces en zit in het coördinatieteam met Woonconcept en de gemeente. Vanuit dat perspectief legt FAME ook verbindingen die haar primaire rol ogenschijnlijk overstijgen. Wij hebben als corporatie bijvoorbeeld een visietraject doorlopen, onder begeleiding van Anneke Nijhoff van FAME, over de rol en verantwoordelijkheid van woningcorporaties ten aanzien van kwetsbare doelgroepen en wat voor nieuwe woonconcepten en samenwerkingsvormen dat met zich meebrengt. De uitkomsten van dat traject zijn een wezenlijk onderdeel geworden van onze wijkgerichte oriëntatie en onze visie op samenwerken met bijvoorbeeld zorgorganisaties. Dat een ontwikkelaar op inhoud een verbindende rol kan spelen is voor zo’n complex proces heel waardevol, want er zijn in de loop van de tijd talloze situaties voorbij gekomen waardoor het totale project niet door had kunnen gaan.’

‘Een vast team én een wijkplatform met bewoners hebben een stimulerende werking in het proces.’

Wat is het geheim dat het hier in Koedijkslanden wél gaat lukken?
Uiteindelijk zal het ermee te maken hebben dat iedere deelnemende partij het eigen belang ondergeschikt heeft weten te maken aan het gedeelde belang. Het geheel is groter dan de som der delen. Dat besef was er niet vanaf het begin maar is gaandeweg steeds nadrukkelijker aan de oppervlakte gekomen.
Daarbij hebben we het geluk dat we gedurende het hele traject een vast team aan tafel hebben gehad. Dat levert na verloop van tijd een enorme persoonlijke bevlogenheid bij iedereen op. Ook het organiseren van een wijkplatform met bewoners heeft een stimulerende werking. De informatieavonden worden altijd heel druk bezocht. Onze wijkbewoners hebben er zelf ook zin in. Dat blijkt bijvoorbeeld ook uit het feit dat er geen enkel bezwaar is geweest bij de wijziging van het bestemmingsplan. Wij hebben als corporatie tussen december 2012 en juni 2013 een investeringsstop gehad. Er zijn in die periode heel wat projecten van onze projectenlijst geschrapt. Koedijkslanden is altijd één van de prioriteitsprojecten gebleven. Dat zegt genoeg. Na een lang ontwikkelproces wordt in oktober dit jaar gestart met de bouw van de eerste fase. Dat is een mijlpaal waar we allemaal naar uitkijken.’
Interview afkomstig uit FAME Magazine 8

Interview afkomstig uit FAME Magazine 8


Loading...